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G20杭州峰會達成共識 讓房企出海迎來風口

2016-09-09 來源:

隨著中國資本全球化步伐的不斷加快,國內房地產市場的分化和投資回報的不確定性增加,更多的高凈值人群對海外資產配置的需求日漸升溫。正是在這一背景下,開拓海外市場成為國內房企的新選擇。據統計,目前包括萬科、碧桂園、萬達、綠地、格力地產等多家房企均已實現海外布局。

中國企業走出去蔚為大觀,漸成大勢,一方面源自政策層面的推動與支持,同時也與世界經濟融合發展及中國經濟調結構轉方式密切相關。剛剛落幕的G20杭州峰會通過的《G20全球投資指導原則》,將對房企出海帶來明顯的改變。宏觀政策的推動力、國內經營的壓力、海外投資的吸引力、中國企業的實力,諸多因素匯合在一起,越來越多中國企業在國際舞臺上崛起,書寫著中國企業對外投資轉型升級的光榮與夢想。本期房產周刊,以企業為案例,深度剖析G20杭州峰會取得的共識,對房企出海投資帶來哪些政策利好?對中國人的全球資產配置將有哪些影響?個人投資者去海外購買房產,該如何做?

國內房地產市場正在經歷一場深刻的變局,分化是其中一個關鍵詞。在這一背景下,因為中國全球化步伐的不斷加快,以及高凈值人群對海外資產的投資需求日漸升溫,開拓海外市場成為房地產企業的新選擇。

目前,包括萬科、碧桂園、萬達、綠地、格力地產等多家房企均已實現海外布局。據統計,2010年,房地產行業對外直接投資凈額還只有16.13億美元,2014年已增加到66億美元,躋身中國企業對外投資最多的五大行業之一。

房地產企業對外投資加快,只是中國企業走出去的一個縮影。自2001年正式提出“走出去”戰略至今,中國已于2014年從資本凈輸入國悄然轉身為凈輸出國。商務部發布數據顯示,今年1~7月,中國對外非金融類直接投資1027.50億美元,同比增長61.8%;2015年12月至今,中國對外非金融類直接投資規模已經連續8個月高于100億美元。

中國企業走出去蔚為大觀,漸成大勢,一方面源自政策層面的推動與支持,同時也與世界經濟融合發展及中國經濟調結構轉方式密切相關。宏觀政策的推動力、國內經營的壓力、海外投資的吸引力、中國企業的實力,諸多因素匯合在一起,越來越多中國企業在國際舞臺上崛起,書寫著中國企業對外投資轉型升級的光榮與夢想。

正如聯想集團董事長兼CEO楊元慶所說,中國企業走出去是大勢所趨,只在中國發展肯定是不夠的。

中國房企出海潮涌,又逢政策利好。在剛剛閉幕的G20杭州峰會上,《G20全球投資指導原則》的通過,對中國企業出海投資并購的權益有重要作用。

新機遇:G20杭州峰會釋放這樣一個利好

經濟進入“L型”發展階段,增速呈現放緩態勢,在拉動內需促進消費的同時,擴大海外市場,能給經濟注入新的發展動力。2016年的房地產市場兩極分化趨勢更為明顯,三四線城市庫存壓力比較大,開發商銷售困難;一二線城市樓市火爆,地價較高,房企不拿地則“無米下鍋”,高價拿地則面臨風險。不少地產商都很困惑,不管拿地與否,都是個錯。房地產行業進入兼并重組,強者恒強,弱者被淘汰出局,很多房企面臨“生死存亡”關鍵時刻。

剛剛落幕的G20杭州峰會,在最受關注的國際貿易以及投資等方面實現了較大突破,通過《G20全球投資指導原則》,“反對保護主義,促進全球貿易和投資”。房企出海,開拓新的發展路徑有了更好的國際環境。

平安好房海外房產部推廣總監王雅荃表示,《G20全球投資指導原則》對中國房企出海將帶來明顯的改變,20個中國投資的熱門國家對中國房企開放度提升,參與的深度加深,就中國房企的資金實力來說,完全可以實現獨立運作,加上政策支持,未來可以看到更多的海外房企會去海外獨立地開發項目,在政策利好之下,中國資本迎來了出海較好的窗口期。

《G20全球投資指導原則》對于個人投資者的利好主要在心理層面,短期來講,一些國家對海外置業人群的政策不會發生大的改變。但也給了中國個人投資者一個信號,跨境投資,尤其是不動產是有政策和國際環境支持,投資意愿將會增強。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為,房企出海無非是兩種情況,當企業發展面臨規模增長瓶頸,出海尋求繼續增長的發展機會;或者企業在國內面臨被淘汰時,出海尋求生存機會。

也就是說,房企出海將是一個新的發展出路,有了政策的利好,未來或將迎來新一輪的房企出海熱潮。

G20杭州峰會剛落下帷幕,9月6日,萬科集團以1.15億英鎊收購了位于英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court,首次進入英國寫字樓市場。這種直接收購商業項目的方式,標志著萬科在海外地產運營上更進一步。萬科董秘朱旭表示,萬科海外業務堅持國際化的長期發展方向,在學習成熟市場經驗和多元化商業模式的基礎上,將這些成熟的產品、服務、戰略資源等引進國內。萬科高級副總裁譚華杰也表示,長期來看,萬科將轉型為城市配套服務商和資產管理者,這需要提高持有物業運營和輕資產管理兩方面的能力。

說到房企出海開發的標桿項目,碧桂園森林城市值得一提。碧桂園緊跟國家“一帶一路”戰略,著力打造海外大城,此舉備受關注。據了解,碧桂園還將拓展印度尼西亞以及英國市場,而綠地、雅居樂、富力等房企均有海外布局。

“一帶一路”戰略被納入G20框架,進一步提升了其國際地位。王雅荃表示,投資者抄底“一帶一路”國家的概率非常大,適合成熟的投資者與企業。

在國家戰略的支持下,享受當地發展以及國家政策的雙重紅利,而優質成熟的企業海外運作能力強,抗風險能力是其他房企無法企及的。個人投資者跟著優質開發商投資“一帶一路”國家能夠獲得更高的回報率,資金安全也有保障。

走出去:投資回報率高于國內

驅使房企出海的一個重要原因就是在國外能夠獲得廉價的土地,能夠尋找更加廣闊的發展空間。“走出去”不僅是分散投資風險的一種選擇,同時也可以獲得相較于國內更高的收益率,這也是房企出海的重要原因。

王雅荃表示,從項目投資來看,海外投資使用杠桿較多。一般來說,以參股方式投資項目,收益率可以維持在15%左右;如果是直投加杠桿,可以獲得約18%~20%的回報率。

而目前國內上市房企收益率平均水平在10%左右,加上利潤空間被不斷壓縮,投資收益率低于海外。

對個人投資者而言,國內一線城市的租金回報率低于2%,海外一線城市房產租金回報率在3%~4%之間;國內二線城市租金回報率在3%~3.5%之間,海外二線或者中小城市的租金回報率達到5%~8%。

從數據來看,不論是對于房企還是個人投資者而言,海外投資回報具有較強的吸引力,但海外投資的風險仍然需要警惕。

據了解,中國房企出海現狀不太樂觀,在海外發展受到一些限制。大量的房企選擇與當地開發商合作開發,資金來源要通過當地銀行,存在因為失去項目掌控權而導致項目失敗的情況。

國內赴歐美國家投資的項目,不少房企因為缺乏歐美經驗,對當地政策法規不熟悉,出現各種水土不服。就萬達而言,在歐洲的投資進展格外艱難,西班牙地產項目與倫敦ONE(One Nine Elms)地標項目均連連受挫。

《G20全球投資指導原則》將全球連接成一個緊密的整體,對各國投資貿易的開放度有所提升,各國間貿易交流也逐漸加深,房企在出海過程中出現水土不服等問題的概率將大大降低。開放了才能有更深層次的交流,在一定程度將避免萬達海外尷尬處境狀況的再次發生。

目前房企出海投資大多以合資的形式出現,通過G20各國之間實現深度交流,以中國房企實力可以在海外實現單獨項目的運作開發,將能夠獲得更高的收益率。同時,未來將有更多的資本出海,房企海外項目融資更加便利,為海外項目發展注入活力,也為全球經濟增長注入生機。

王雅荃表示,對于首次嘗試海外投資的個人投資者而言,建議通過機構,因為國內的投資經驗是不適用的,面臨較大的法律風險,很容易給投資收益埋下隱患,機構能夠最大程度避免這個問題。


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