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快來看看下一步合肥房價走勢及買房建議!

2017-10-19 來源:小易論樓市

從安居客上合肥近期的房價表現來看,仍在持續下跌。與去年同期相比,合肥當前房價為14485元/平米,比今年房價最高點時的14996元/平米回調511元/平米,回調幅度-3.41%。比去年同期的14658元/平米回調173元/平米,幅度為-1.18%。

也就是說,合肥當前房價已全面低于去年限購時的水平。

從9月份50個重點城市房價漲幅情況來看,漲幅比上個月有所收窄,房價出現下跌的城市較上個月增加了2個。除了北京之外,長三角、環渤海灣、珠三角以及中部地區,房價環比漲幅都降到2%以下。西部地區房價還在發揮最后的余熱,漲幅超過全國平均水平。

長三角城市。上海房價成功回落至去年同期水平,調控目標已然達成,預計后期會持穩。南京房價從上個月開始回落,目前下跌趨勢有所擴大,南京房價一直是上海的60%,我認為至少要回落至25000元/平米左右的水平。杭州也已經歷連續兩個月的回調,跌幅有所擴大,在我看來,杭州房價保持在南京90%的水平是比較正常的。

合肥房價已經調整了將近一年時間,良好完成目標,我認為合肥目前房價非常健康,下探空間已經不大了。蘇州情況跟合肥類似,盤整時間更長,大概率保持平穩。在長三角核心城市普遍下跌的趨勢下,其余小蝦米只是做最后的掙扎,預計未來一年中,房價下跌回調將是長三角非核心城市的主調。

華南珠三角城市。盡管今年以來深圳房價有所上漲,但如果我們再往前看一年,深圳房價不過是在恢復到之前的狀態,深圳已經震蕩盤整了1年有余的時間。從廣州當前表現來看,房價開始正式回落,這個悲催的一線城市,還未好好享受一線的待遇,就面臨著回到二線的房價。

廈門房價已經達到一線城市水準,盡管今年5月份以來有所回調,但依舊非常堅挺,令人難以捉摸。福州依舊在快速上漲,真的是不講zz,但如果看到自家兄弟的情況,其實多少也可以理解。整體來講,珠三角的房價已經開始全面退燒,未來一年內回調盤整依舊是主基調。

環渤海灣城市。北京近兩個月房價出現大幅反彈,可能是數據出了問題,與去年同期相比,仍處在穩定水平。除北京外,整個環京不出意外地出現了大跌,之前分析過環京房價泡沫最大,現在正是泡沫破裂的時候。我覺得這種下跌在房價最沒有支撐的廊坊身上,表現得最為劇烈,其次是石家莊,天津相對比較溫和。

環京外圍的濟南和青島,其實也是我認為支撐略為不足的區域。前面文章分析過,如果不是放水的戶籍政策,以它們限購嚴格程度,現在的房價絕無可能繼續上漲。目前看來,這兩座城市已是強弩之末。環渤海灣將是未來一年中房價回調幅度最大的地區,就是因為前期的瘋狂炒作,使得房價與其基本面發生了嚴重偏離。

中西部城市。我認為目前最不講zz的兩座城市,一是武漢,二是成都。打著引進人才的口號,武漢這兩天又出臺了變相放松限購的戶籍政策,成都目前的政策也與此類似。這兩座城市房價保持連續快速上漲已1年有余,不是我不看好它們,在全國房價大勢已去形勢下,它們變相放松限購不過是垂死掙扎下的最后狂歡。

中部城市中,限購最有誠意和力度的仍然是鄭州,這是我認為唯一一個“真”限購的中部城市。作為人口第一大省的省會城市,前途無量,低調就好。絕大部分西部城市盡管還在保持快速上漲,我認為勢頭應該過不了年了。

合肥二手房成交數據分析

從鏈家網公布的成交數據來看,合肥9月份二手房共成交285套,這個數據較上個月有所減少,而上一次鏈家成交量大幅減少的月份是5月。其實這跟以往“金九銀十”的表現產生了巨大的反差,這種反常的小周期現象也說明,市場在經歷巨大的變數,并形成一定的扭曲。可以預料到,未來10月份的成交也不會理想。

鏈家去年9月份進入合肥,已1年有余,除去車位,此間共成交二手房2466套。以下分析便是基于這2000多套成交數據,由于鏈家業務覆蓋范圍主要是合肥城區,因此平均數據只反映市區,比全市實際平均值會略高一些。

1、合肥9月份二手房整體成交情況

合肥9月份二手房平均成交均價為1.633萬元/平米,這個價格比安居客的表現略高,是未計算遠郊和各縣的價格。從前幾個月的房價表現來看,變化幅度仍很小,依然在誤差范圍之內,所以合肥房價目前看來仍然非常穩定,至少市區的表現如此。我們再來看成交周期。從5月份開始,合肥的平均成交周期開始穩定下來,一直維持在65天上下。從掛牌開始算,平均65天后成交,情況持續了5個月,這說明合肥市區目前的觀望情緒已基本穩定。

合肥9月份二手房平均議價空間在3.05%,也就是說100萬的房子,你最多只能砍掉3萬塊錢。而這個幅度從5月份以來一直呈下跌趨勢,可能還會有進一步壓縮的空間,議價空間持續下探,說明賣方市場心理優勢持續上升,房價進一步壘實。

從各區二手房的成交數據來看,成交正在往人氣較為成熟的市中心集中。濱湖和長豐較上個月成交量下跌了將近一半,高新區成交也降低了20%左右,說明近郊成交漸冷。盡管肥西成交量略有增加,但議價空間比上個月有所擴大,成交周期也略有變長。種種跡象表明,郊區三縣房地產市場開始趨冷。

2、學區房和非學區房價格

此處所指的學區是:45中本校區,42中本校區,48中本校區,50中東校(西園新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鵝湖),46中本部,38中本部。

合肥9月份學區房的成交價格為1.993萬元/平米,從過去半年來看,價格比較穩定。合肥9月份非學區房的成交價格為1.575萬元/平米,比學區房價格低26.5%。從年初到現在的表現來看,基本處于穩定區間,未出現較大的浮動。

9月份合肥學區房的成交量及成交比例較上個月有所減少,僅次于5月份的最低點。

從不同戶型成交比例來看,1室戶型成交量較上月有大幅增加,2室和3室及以上戶型無論成交比例,還是成交量,均有所減少。看來需求成份中的剛需比例正在擴大,價格會是未來房產交易的敏感因素。

下一步合肥房價走勢及買房建議

這兩天大會有關房地產的議題再次強調,“房子是用來住的,不是用來炒的”,這說明房價短期內難有再次大幅上漲的可能,這基本上斷絕了炒房者的升值預期。我不太建議大家持炒房的思路投資房產,我們應該換一種思維去買房,這個思維我在之前的文章中也多次提到。

不論是剛需也好,還是投資者也好,房產都是我們家庭財產的重要沉淀形式。只要是財產,都會涉及到貨幣屬性,比如安全性,流動性,保值性。一般來講,資金總是傾向于追逐風險更低、流動性更好、保值升值空間更大的資產,對于房產來講,更是如此。

投資者購買房產,是為了追逐資金不貶值,便于隨時出手,甚至可能還會有較大升值空間。而剛需購買房產,除了自住以外,還應考慮到以后的改善置換,也就是說后期同樣面臨兌現出售。在這種情況下,資產的貨幣屬性尤為重要。

在冷市環境下,我一向提倡大家用優化資產配置的思維去購房,拋掉手中的劣質房產,置換更為優質的房產才是最佳操作。比如三四線城市的房子,相比于合肥來講,就是下位城市,將下位城市房產變賣,購入上位城市房產,就屬于一種資產優化配置。

在這次房價上漲過程中,合肥房價漲幅要比周邊三四線城市房價大一些,從流動性上來講,合肥房產的接盤俠也遠遠多于安徽三四線城市。從歷史上來看,其他城市房產在熊市爛在手里的可能性也比合肥大得多。因此合肥房產的貨幣屬性要比其他三四線城市強得多,是屬于更為優質的資產。

對于同一座城市內部來講,也存在優質房產和劣質房產。我在前面的文章中分析過不同房產的升值空間,整體來說,新房更為大家所青睞。把手中更多的老破小拋掉,購入新區新房,是確保自己財產保值升值的核心思路。區域也同樣如此,選合肥西、南不選東、北,選新區不選老區,選學區房不選非學區房。


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